11 de mayo de 2012 / 15:37 / hace 6 años

DATOS CLAVE- España fomenta alquiler vivienda, incentiva compras

MADRID (Reuters) - El Gobierno español aprobó el viernes una serie de medidas con las que pretende dinamizar el paralizado mercado de vivienda, fomentando el alquiler y ofreciendo alicientes a inversores con el fin de facilitar la esperada colocación del ingente stock de inmuebles en manos de los bancos.

El Gobierno español aprobó el viernes una serie de medidas con las que pretende dinamizar el paralizado mercado de vivienda, fomentando el alquiler y ofreciendo alicientes a inversores con el fin de facilitar la esperada colocación del ingente stock de inmuebles en manos de los bancos. En la imagen, un trabajador de la construcción en un bloque de viviendas sin terminar cerca de un cartel de venta en Madrid, el 11 de mayo de 2012. REUTERS/Juan Medina

Una de las medidas se aprobó mediante un decreto ley -la exención fiscal sobre venta de viviendas compradas este año-, mientras que las novedades en el mercado de alquiler -agilización del desahucio, flexibilización y reducción del plazo de los contratos, estímulos fiscales a no residentes y SOCIMI- se aprobarán mediante anteproyecto de ley.

Las medidas se anunciaron tras un Consejo de Ministros en el que el Gobierno aprobó una serie de medidas que buscan recuperar la confianza en el sector financiero y forzar la salida al mercado de la enorme cartera de viviendas que acumula la banca, cuyos balances se han visto muy resentidos por el estallido de la burbuja inmobiliaria que se inició en 2008.

A continuación reproducimos las principales medidas adoptadas, precedidas de una breve descripción de la situación del mercado de alquiler.

INSUFICIENTE MERCADO DE ALQUILER

- Mercado del alquiler: 17 por ciento de población frente al 83 por ciento que reside en una vivienda en propiedad. La media del porcentaje a nivel europeo, según datos de Eurostat de 2010, se sitúa en torno al 30 por ciento. En algunos países, como Alemania, se eleva hasta el 47 por ciento.

- Viviendas en alquiler: 1,8 millones de viviendas.

- Viviendas vacías: 3 millones de viviendas.

- Parque de viviendas: 25 millones de viviendas.

- Stock de viviendas nuevas sin vender: 687.523 (datos de Fomento)

- En 2011 se iniciaron 51.956 viviendas libres, 17,6 por ciento menos que en 2010. (M.FOM)

- En España existen unos 25 millones de viviendas, de las que la mitad tienen más de 30 años y cerca de 6 millones cuentan con más de 50 años.

INCENTIVOS A COMPRADORES

Con la finalidad de dinamizar el mercado inmobiliario, se va a establecer una exención del 50 por ciento de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos que sean adquiridos (ya sea por particulares o empresas) entre el 11 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, siempre que no exista vinculación entre las partes.

Dicha exención, que se aplicará en el ejercicio en que se produzca la transmisión, será aplicable en el IRPF, en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes y en el Impuesto sobre Sociedades.

ESTÍMULO FISCAL AL ALQUILER PARA PROPIETARIOS EXTRANJEROS

- Exenciones en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes sobre los rendimientos derivados del arrendamiento de viviendas (salvo en paraísos fiscales). Actualmente, solo los residentes tienen una exención del 60 por ciento o del 100 por ciento de la renta obtenida.

Las exenciones son del 60 por ciento a todas las personas físicas no residentes (igual que en el IRPF), y el 100 por ciento a personas físicas residentes en la UE, cuando el arrendatario tenga entre 18 y 30 años y unos rendimientos del trabajo superiores al IPREM.

- Exención del gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes. No están obligados a tributar por dicho gravamen las entidades no residentes con la excepción de paraísos fiscales. Actualmente las Exención del gravamen especial sobre bienes inmuebles de entidades no residentes. No están obligados a tributar por dicho gravamen las entidades no residentes con la excepción de paraísos fiscales.

APOYO A LAS SOCIMI

- Cambios en la regulación de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI):

Se reduce el plazo exigido para que los bienes inmuebles que hubieran sido promovidos por la entidad se mantuvieran en arrendamiento, de siete a tres años.

Se eliminan los requisitos de diversificación (que la Sociedad tenga al menos tres inmuebles en su activo)

Se reducen las obligaciones de distribución de beneficios con el objeto de favorecer la reinversión.

Se flexibilizan los requisitos mínimos exigidos para acceder a la negociación en un mercado regulado.

Se reduce la cifra de capital social mínimo exigido, de quince a cinco millones de euros.

Se elimina el requisito de que la financiación ajena de la entidad no supere el 70 por 100 del activo de la misma.

Las SOCIMI tributarán en función del resultado del ejercicio, se incrementan las rentas exentas del 20 al 25 por 100 y el tipo de gravamen se fija en el 19 por 100.

FLEXIBILIZACIÓN DE MERCADO DE ALQUILER

- Por ello, se garantiza que el arrendador pueda recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial. Preaviso de 2 meses.

- Además, se permite que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica para el arrendador en caso de producirse dicho desistimiento anticipado.

- El segundo aspecto sobre el que incide la reforma es el de los plazos legales de duración del contrato de arrendamiento. Así, se reduce de cinco a tres años la denominada “prórroga forzosa” del contrato, que es aquella que permite que el inquilino, sea cual fuera el tiempo de duración pactado en el contrato, opte por prorrogar su duración, prórroga que debe respetar el arrendador.

-Se reduce de tres a un año la denominada “prórroga tácita automática” del contrato, que es aquella que permite que, una vez transcurrido el tiempo pactado para la duración del contrato y su posible prórroga forzosa, el contrato pueda entenderse prorrogado tácitamente si las partes no señalan no contrario.

De esta forma, el límite legal para la duración de los contratos de arrendamiento se reducirá de los 8 (5+3) años actuales, a 4 (3+1) años, es decir, exactamente la mitad.

- Las partes podrán pactar la actualización de la renta, frente al sistema actual, en el que se actualiza la renta con el Índice del Precios de Consumo.

Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente en contratos de duración inferior a 5 años. En ausencia de pacto, sigue vigente el derecho.

SEGURIDAD JURÍDICA

Un comprador que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato siempre que dicho contrato de arrendamiento esté inscrito en el Registro.

Si el contrato de arrendamiento no está inscrito, el comprador no estará obligado a respetar el arrendamiento concertado por el anterior propietario y el arrendatario perderá su derecho. Este criterio, que se aplica en este momento para los arrendamientos de locales de negocio, modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de cinco años que exige la Ley vigente.

Una vez inscrito el derecho del arrendatario, la transmisión a un tercero de la vivienda arrendada no podrá afectar a sus derechos legales (prórroga forzosa y prórroga tácita) derivados del contrato de arrendamiento, pues el tercero adquirente tendrá que respetar el contrato.

AGILIZACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO

- La falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento, sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.

- Una vez cancelada la inscripción del arrendamiento, se podrá ordenar la ejecución, lo que implica la restitución del inmueble a su propietario.

- Se crea un procedimiento judicial acelerado para que en el plazo de diez días se proceda al pago de la renta debida (actualmente el abono de las rentas debidas es posible hasta el último momento, impidiendo el desahucio) y se simplifican los procedimientos judiciales para efectuar los desahucios, duplicando la capacidad de los juzgados.

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