23 de julio de 2013 / 8:19 / hace 4 años

DATOS CLAVE- El mercado del suelo en España

Por Tomás Cobos y Jose Elías Rodríguez

MADRID, 23 jul (Reuters) - El mercado del suelo español ejemplifica como ningún otro activo inmobiliario la dura crisis que atraviesa el sector tras vivir hasta 2007 un boom descontrolado en los precios al calor de la especulación.

Las transacciones de suelo -objeto de masivas operaciones especulativas durante los días de dinero fácil y urbanización desenfrenada de la burbuja- se han reducido a la mínima expresión y gran parte del valor de este activo se ha borrado por el efecto demoledor del paro, la sequía crediticia, el envejecimiento de la población y el temor a que los precios sigan cayendo.

Presentamos a continuación algunos de los elementos clave de la situación actual de este segmento del sector de la vivienda.

- ANÁLISIS- Suelo amenaza con nuevos sustos a banca

- DATOS CLAVE sobre la banca yel suelo:

PRECIO DEL SUELO

En el primer trimestre de 2013 el precio medio del suelo urbano descendió un 11,5 por ciento en tasa interanual, hasta los 157,2 euros por metro cuadrado. En el tercer trimestre de 2007 el precio estaba en torno a los 280 euros por metro cuadrado, lo que supone que desde entonces el descenso es de en torno a un 43 por ciento, según datos del Ministerio de Fomento. No obstante, casi todos los expertos coinciden en que estos valores no se corresponden con la realidad.

Expertos de Tinsa señalaron que si desde el techo de 2007 los precios de la vivienda han caído un 35,6 por ciento, el ajuste en el precio del suelo, extrapolando el dato de vivienda, debería duplicar ese porcentaje hasta el 60-70 por ciento.

Un estudio realizado por RR de Acuña y Asociados a partir de los valores del suelo residencial en los 759 municipios españoles con más de 10.000 habitantes (79,01 por ciento de la población total del país) concluye que en el 60,1 por ciento de los mismos no se justifica la nueva edificación por tener valores de suelo cero o negativos. En 2017, calcula la consultora, estos valores cero o negativos afectarán al 89,9 por ciento de estos municipios.

Según cálculos de Acuña teniendo en cuenta la caída prevista esperada de los precios de vivienda, solo en un 10,1 por ciento de los municipios analizados la edificación sería viable por parte de promotoras.

TRANSACCIONES PARALIZADAS

En enero-marzo de 2013 se realizaron 2.801 transacciones de suelo urbano (3,9 millones de metros cuadrados), un 22,2 por ciento menos que en el primer trimestre de 2012, y frente a más de 20.000 transacciones en varios trimestres de 2004 y 2005. No obstante, hay que destacar que los datos de 2013 incluyen las entregas de activos a la banca por promotoras insolventes, lo que indica que el número real de transacciones es mucho menor. El valor del suelo transmitido en el primer trimestre de este año (distorsionado de igual manera por las daciones en pago y los embargos) fue de 495 milones de euros.

Según expertos del sector, solo hay cierto interés en determinados suelos finalistas (listos para construir), generalmente en el corazón de las grandes ciudades o ubicaciones costeras con demanda contrastada de viviendas por parte de extranjeros.

"En el resto de los suelos no va a haber operaciones, es un mercado que está absolutamente muerto ahora mismo", dice Carlos Ferrer Bonsoms, director del área residencial de Jones Lang Lasalle en España, que destaca que el escaso interés inversor se concentra en cooperativas que tienen muchas dificultades para obtener crédito de los bancos, aún concentrados en su recapitalización.

EL DECLIVE IMPARABLE DEL SECTOR

El peso de la edificación residencial sobre el PIB español, que era del 12,2 por ciento en 2007, ha caído a menos de la mitad en 2012, cuando su peso fue del 5,6 por ciento. En ese periodo han desaparecido casi 10.000 empresas ligadas al sector de la construcción (empresas de materiales), hasta un total de 30.782 y el sector ha destruido un millón y medio de empleos, hasta 1,147 millones.

Según Acuña, de 67.000 empresas promotoras en 2011, un 46 por ciento estaba situación de presunta quiebra, un 14 por ciento estaba en situación intermedia de devolución de cuatro a cinco años, y las empresas más sólidas eran el 40 por ciento. Desde 2007 un 36 por ciento de empresas con actividad han desaparecido, y de las que quedan, la mayor parte está inmersa en operaciones de refinanciación.

Las estadísticas de la agencia de ratings Axesor muestran que el ajuste está lejos de terminar ya que en 2012 entraron en concurso 1.339 empresas de construcción y 217 sociedades con actividad inmobiliaria, concentrando el 41 por ciento de un total de 3.790 concursos empresariales. Y en 2013 el panorama es aún más sombrío porque las quiebras durante el primer semestre ya superan las cifras de 2012 con 1.501 concursos en el sector constructor y 305 en el inmobiliario. (Editado por Jesús Aguado)

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