8 de agosto de 2008 / 16:12 / en 9 años

Metrovacesa afrontaría fuertes minusvalías latentes en Londres

Por William Kemble-Diaz y Sinead Cruise

LONDRES, 8 ago (Reuters) - Metrovacesa MVC.MC podría afrontar unas minusvalías latentes de hasta 300 millones de libras o más relacionadas con su mayor activo, la torre HSBC (HSBA.L) en Londres, que compró hace un año.

HSBC, por el contrario, estaría bastante cómoda ya que es a la vez inquilino y acreedor de Metrovacesa, al haberle prestado 810 millones de libras para que el grupo español comprara el edificio, una deuda que debe ser refinanciada antes del 27 de noviembre.

En un acuerdo que simbolizó los últimos vestigios de la época de fortaleza del mercado inmobiliario británico, Metrovacesa superó una intensa competencia en abril de 2007 para hacerse con la sede global de HSBC por 1.090 millones de libras.

La operación fue la mayor transacción de un edificio en la historia británica y ahora corre el riesgo de convertirse en una de las víctimas más espectaculares de una corrección del mercado de un año de duración que hasta el momento se ha llevado por delante un quinto del valor medio de las propiedades comerciales británicas.

HSBC paga un alquiler anual de 43,5 millones de libras, con lo que Metrovacesa compró el edificio por una rentabilidad del alquiler inicial del 4 por ciento, un punto porcentual menos que la rentabilidad del bono británico a 10 años del momento.

DIFERENCIA RENTABILIDAD

Una portavoz de Metrovacesa dijo que la torre de HSBC daba al grupo una rentabilidad del 4,5 por ciento a mes de junio.

Sin embargo, gestores de fondos y analistas dijeron a Reuters que el edificio probablemente estaría asociado a una rentabilidad actual cercana al 6 por ciento si fuera vendido en el mercado abierto.

Esta rentabilidad valoraría la propiedad en unos 700 a 800 millones de libras, implicando pérdidas latentes de hasta 300 millones de libras para Metrovacesa.

“Todo tasador de grandes operaciones inmobiliarias estará apuntando al Willis Building”, dijo un analista del mercado inmobiliario, refiriéndose a la venta en mayo de la sede de la aseguradora estadounidense Willis WSH.N, en el distrito financiero (City).

El edificio se vendió por 400 millones de libras y una rentabilidad para el alquiler del 5,7 por ciento. El precio de otras dos oficinas actualmente en venta en la City fija una rentabilidad superior al 6 por ciento, dijeron fuentes del mercado.

Songbird Estates SBDb.L, inmobiliaria que posee la mayor parte de la nueva zona financiera de Canary Wharf, en Londres, --dónde está situada la torre HSBC-- dijo que su cartera tenía una rentabilidad general del 4,4 por ciento en diciembre de 2007. El grupo no actualizará sus datos hasta finales de septiembre.

“Sólo puedo especular que el valor actual del edificio de HSBC claramente ya no está nada cercano a los 1.090 millones de libras que Metrovacesa se supone que pagó”, dijo Patrick Sumner, responsable de análisis de inmobiliarias en Henderson Global Investors.

“Si la rentabilidad en aquel momento estaba al 4 por ciento, hoy está más próxima al 6 por ciento, lo que significa que el precio es en torno a un 30 por ciento inferior”, dijo.

DOBLE DILEMA

Esto supondría una mala noticia para Metrovacesa, que intenta refinanciar activos que compró en Reino Unido mientras atraviesa una dura crisis en su mercado doméstico que ya ha hundido a la mayor promotora inmobiliaria residencial española, Martinsa Fadesa MFAD.MC.

Metrovacesa también afronta el pago de 240 millones de libras al 31 de octubre por la compra del proyecto Walbrook Square, también en la City.

Esta semana, la compañía dijo que ha recibido ofertas de interés para compartir ambos activos británicos pero no dio mayores detalles al respecto.

Fuentes del mercado inmobiliario dijeron que compradores potenciales como fondos inmobiliarios de Oriente Medio y Alemania -- que han dominado el mercado londinense de oficinas desde que la crisis crediticia global eliminara del tablero a los inversores dependientes de deuda -- probablemente no contemplen comprar menos de una participación del 50 por ciento.

Reporting by William Kemble-Diaz and Sinead Cruise; editing by Tony Austin; traducida por Clara Vilar

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