23 de febrero de 2013 / 13:04 / en 4 años

DATOS CLAVE- Mercado español de alquiler de viviendas

El Gobierno español está tramitando en el Congreso una serie de medidas con las que pretende dinamizar el paralizado mercado de vivienda, fomentando el alquiler y ofreciendo alicientes a inversores que agilicen la colocación del ingente stock de inmuebles en manos de las entidades financieras y el banco malo. En la imagen, un trabajador de la construcción en Sevilla, el 5 de octubre de 2012.Marcelo del Pozo

MADRID (Reuters) - El Gobierno español está tramitando en el Congreso una serie de medidas con las que pretende dinamizar el paralizado mercado de vivienda, fomentando el alquiler y ofreciendo alicientes a inversores que agilicen la colocación del ingente stock de inmuebles en manos de las entidades financieras y el banco malo.

Recogemos a continuación algunas de las principales características del mercado de alquiler en España, así como del volumen de viviendas disponibles para su venta o arrendamiento.

UN MERCADO REDUCIDO

* En España en torno a un 17 por ciento de la población reside en una casa en alquiler frente al 83 por ciento que vive en propiedad. En la UE-27 la medio de alquiler sube hasta el 30 por ciento, con países como Alemania en torno al 50 por ciento. En 2000, según Idealista, el parque de alquiler estaba en el 9 por ciento.

* En España hay 1,8 millones de viviendas en alquiler, sobre un parque de viviendas de 25 millones de unidades, según datos de Fomento. Del total de viviendas, la mitad tienen más de 30 años y cerca de 6 millones cuentan con más de 50 años.

* En España, tan solo el 25,6 por ciento de las personas con rentas bajas alquilan vivienda, frente al 52,9 por ciento de media en Europa, según Fomento.

PRECIOS EN CAÍDA

* Según el informe más reciente de la web inmobiliaria Fotocasa, al cierre del mes de diciembre de 2012, el precio medio de la vivienda en alquiler en España se sitúa en 7,28 euros por metro cuadrado al mes (€/m2 al mes), lo que supone un descenso del -0,5 por ciento respecto al mes anterior, y una bajada acumulada del 28,0 por ciento desde el máximo alcanzado en mayo de 2007.

* En términos trimestrales, se registró una bajada del 1,7 por ciento, lo que supone el sexto descenso registrado desde el incremento del 1,3 por ciento que se produjo en el segundo trimestre de 2011. La tasa de variación anual (calculada de diciembre de 2011 a diciembre de 2012) fue del -3,8 por ciento, lo que supone que ya son 58 los meses consecutivos con variación interanual negativa. La tasa de variación interanual alcanzó valores negativos a partir de marzo de 2008 (-1,9 por ciento) y desde entonces no ha dejado de caer.

* El distrito más caro de España en diciembre de 2012 es Salamanca-Goya-Recoletos (Madrid) con un precio medio del alquiler de 14,62 €/m2 al mes, un precio de un 100,8 por ciento más alto que el valor medio nacional. En el lado opuesto, la zona de Madrid donde el precio medio de la vivienda en alquiler es más bajo es Orcasitas-Ciudad de los Ángeles, con 8,21 €/m2 al mes, aún así un 12,8 por ciento más caro que el precio medio de España.

* En el caso de Barcelona, el distrito con un precio más alto es Barceloneta-Born-Santa Caterina, con 14,11 €/m2 al mes, lo que lo sitúa un 93,7 por ciento por encima de la media de España. En el lado opuesto, el precio de los alquileres más bajo se encuentra en la zona de Trinitat Nova i Vella-Torre Baró-Vallbona, con un valor de 8,76 €/m2 al mes. Aún así, el precio de las rentas en esta zona es un 20,3 por ciento más elevado que el precio medio de España.

* Los precios de compraventa, por su parte, han caído hasta un 35-36 por ciento desde máximos, según la tasadora Tinsa y fotocasa.es, aunque el Ministerio de Fomento -cuyo índice los analistas consideran menos fiel a la realidad- lo sitúa en cerca del 28 por ciento. Para este año, los analistas esperan que siga el ritmo de caídas, tras el fin de la deducción por compraventa de nueva vivienda y el alza del IVA aplicable del 4 al 10 por ciento.

* Según Acuña & Asociados, las casas pueden bajar otro 30% entre 2013 y 2018, aunque otros expertos creen que el banco malo podría acelerar el proceso, tocándose suelo a finales de 2013. Esto no está tan claro, pues no se espera que el banco malo esté plenamente activo hasta bien avanzado el año.

YIELDS EN ALQUILER

* El yield o rentabilidad anual obtenida por la compra de un edificio y su posterior puesta en alquiler residencial se mantuvo en niveles muy bajos - en torno al 1 por ciento - durante la burbuja inmobiliaria, ya que los desorbitados precios de compraventa contrarrestaban con creces los también elevados precios del alquiler. Esta tendencia se ha invertido con la crisis del ladrillo por la fuerte bajada del precio de la vivienda, factor que tiene un peso mayor a la hora de calcular los yields.

* En el mercado residencial, el yield se sitúa actualmente entre el 4 por ciento y 5 por ciento de yield bruta para edificios residenciales ubicados en zonas "prime" y zonas centro de Madrid y Barcelona, que tienen los niveles más altos del país y por tanto los más atractivos para inversores. (Datos de CB Richard Ellis)

* El banco estadounidense Carlton Group prevé que las rentabilidades del alquiler residencial aumenten cerca de 100-200 puntos básicos en los próximos años.

* CB Richard Ellis sitúa el yield en oficinas en el 6,25 por ciento para zona "prime" de Madrid y Barcelona; en locales comerciales en el 5 por ciento en Barcelona y 5,25 por ciento en Madrid en ejes "prime"; y en industrial "prime" en el 7,75 en Barcelona y 8,25 en Madrid.

* Javier Beltrán, consejero delegado en España & Portugal de Carlton Group, un banco de inversión estadounidense, prevé que los niveles de ocupación en oficinas y centros comerciales, hasta ahora en caída, en se estabilicen en 3-4 trimestres y comiencen a subir ligeramente a partir de la primavera-verano de 2014.

STOCK DE VIVIENDA

* Según la ministra de Fomento, hay en España 3 millones de viviendas vacías que podrían dedicarse al alquiler y existe un stock de vivienda nueva sin vender de casi 700.000, aunque algunos analistas elevan esta cifra hasta cerca del millón.

* Según datos del Ministerio de Economía, a 31 de diciembre de 2011, el stock de promociones terminadas en manos de los bancos ascendía a 60.000 millones de euros en activos, de los cuales una parte importante se ha trasladado al banco malo. Aún no se ha determinado cuál será este, pero tan solo la aportación de cuatro entidades nacionalizadas (Bankia, Catalunya Banc, NCG Banco y Banco de Valencia) asciende a cerca de 88.000 viviendas, según han afirmado recientemente representantes del FROB. Según algunas fuentes consultadas, el valor de las viviendas transferidas es de al menos 10.000 millones de euros. El descuento medio aplicado al transferir la vivienda terminada de las entidades financieras a la SAREB ha sido del 54,2 por ciento.

* En España existe un stock 1,5 millones de viviendas sin vender que no se absorberá hasta 2015, incluso en algunas áreas hasta 2017, al ritmo de la demanda actual, que se sitúa entre las 240.000 y las 280.000 casas al año, según el 'Informe Anual de la Situación del Mercado Inmobiliario Español' elaborado por RR de Acuña & Asociados.

SOCIMI

* En España, la reforma en este campo que entró en vigor a finales de diciembre ha llevado a solicitar salir al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) a una SOCIMI, del grupo familiar Pavón Olid, con Aguirre Newman como consultora y Armabex como asesor registrado. La legislación española exige que un 80 por ciento de la inversión de las SOCIMI sea en el mercado de alquiler.

* España es de los pocos países europeos y del mundo desarrollado que carecía hasta hace poco de vehículos de inversión inmobiliaria -SOCIMI en España-, como los Real Estate Investment Trusts (REIT) de los países anglosajones o las SIIC francesas. Según Aguirre Newman, en 2012, había 189 REIT en EEUU, 21 en UK, 16 en Bélgica y 40 SIIC en Francia.

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